LMNP : la location meublée après la réforme de 2025
Le régime réel permet toujours d'effacer l'impôt sur les loyers grâce à l'amortissement. Mais depuis février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
L'essentiel en 30 secondes
- Deux régimes possibles en LMNP : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou le réel, qui permet de déduire les charges et d'amortir le bien.
- Le réel efface souvent tout l'impôt sur les loyers pendant des années. C'est ce qui fait la réputation du LMNP.
- La réforme de février 2025 change la sortie. Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente l'impôt à la revente.
- L'arbitrage se fait donc sur la durée totale, détention et revente comprises. Le micro-BIC, lui, n'est pas concerné par cette réintégration.
LMNP : micro-BIC ou régime réel
La règle simple : si vos charges et amortissements dépassent 50 % de vos loyers, le réel est plus favorable pendant la détention. Avec un crédit en cours, c'est presque toujours le cas.
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Seuil | Jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 | Sur option, ou au-delà du seuil |
| Principe | Abattement forfaitaire de 50 % | Charges réelles + amortissement du bien |
| Ce qu'on déduit | Rien d'autre | Intérêts, travaux, taxe foncière, charges, mobilier, et amortissement |
| Impôt sur les loyers | Sur la moitié des recettes | Souvent nul pendant plusieurs années |
| À la revente | Plus-value des particuliers, sans réintégration | Amortissements réintégrés dans la plus-value |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, un expert-comptable est nécessaire |
Réintégration des amortissements applicable aux ventes réalisées depuis le 15 février 2025, en application de l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025.
Ce que la réforme change vraiment pour le LMNP
Avant, le LMNP au réel offrait une situation rare : on effaçait l'impôt sur les loyers grâce à l'amortissement, et cet amortissement n'avait aucune conséquence à la revente. La plus-value se calculait sur le prix d'achat d'origine, avec les abattements pour durée de détention des particuliers. Depuis février 2025, les amortissements déduits viennent réduire le prix d'acquisition retenu : mécaniquement, la plus-value imposable augmente.
Le principe, sur un exemple simplifié
- Bien acheté 200 000 €, revendu 260 000 € après douze ans.
- Amortissements déduits pendant la détention : 60 000 €.
- Avant la réforme : plus-value calculée sur 60 000 €, diminuée des abattements pour durée.
- Depuis février 2025 : le prix d'acquisition retenu devient 140 000 €, et la plus-value passe à 120 000 € avant abattements.
L'avantage du LMNP n'a pas disparu, il s'est déplacé : il reste très fort pendant la détention, et il coûte davantage à la sortie.
Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer, avec une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Garder longtemps redevient donc un vrai sujet.
LMNP : qui a intérêt à quel régime
Le LMNP au réel garde tout son intérêt si vous financez à crédit, si vous avez des travaux ou du mobilier à amortir, et si votre horizon est long, la durée de détention atténuant l'effet de la réintégration. Le micro-BIC redevient compétitif pour un bien acheté comptant, avec peu de charges, et pour quelqu'un qui envisage de revendre à moyen terme. Il a aussi le mérite de la simplicité : aucune comptabilité, donc aucun honoraire d'expert-comptable.
Le cas particulier des meublés de tourisme
Les locations saisonnières de type meublé de tourisme obéissent à des règles distinctes, revues récemment et nettement moins favorables pour les biens non classés. S'y ajoutent des contraintes locales : autorisation de changement d'usage, quotas, enregistrement en mairie. Avant d'acheter pour louer en courte durée, la réglementation de la commune se vérifie en premier, avant la fiscalité.
Quatre erreurs coûteuses
Rester au micro-BIC avec un crédit en cours
L'abattement de 50 % ne couvre presque jamais les intérêts, les charges et l'amortissement réunis. Beaucoup de propriétaires paient de l'impôt sur un bien qui ne dégage aucune trésorerie.
Ignorer la réforme de 2025 dans son plan de sortie
Un calcul de rentabilité fait avant février 2025 ne vaut plus tel quel. La fiscalité de la revente doit être intégrée dès l'achat, pas découverte chez le notaire.
Oublier que le LMNP au réel impose une comptabilité
Bilan, liasse fiscale, amortissements par composants : cela suppose un expert-comptable, donc des honoraires annuels. Sur un petit bien, ce coût peut annuler une partie du gain.
Acheter en LMNP sans vérifier la demande locative
Le meublé se loue bien là où il y a des étudiants, des jeunes actifs ou de la mobilité professionnelle. Ailleurs, l'avantage fiscal ne compensera jamais des mois de vacance locative.
Ce que nous faisons, concrètement
Nous calculons sur toute la durée
Détention et revente comprises, avec la réintégration des amortissements. C'est le seul calcul qui ait un sens depuis 2025.
Nous comparons les montages
Meublé au réel, meublé au micro, location nue au réel, détention en société : quatre voies pour un même bien, quatre résultats nets très différents.
Nous travaillons avec votre comptable
La tenue de la comptabilité relève de lui. Notre rôle est en amont : choisir le régime, le montage et l'horizon, puis vérifier que l'ensemble reste cohérent dans la durée.
Vérifier que votre montage tient toujours
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